相続登記とはお亡くなりになられた方（被相続人）の名義になっている不動産を、相続人の名義に変更する手続きです。相続登記をせずに不動産の名義が被相続人のままになっていると売却ができませんし、相続人がその不動産を使用するのに支障が出ることもあります。

また令和6年から相続登記の義務化が始まり、相続が発生してから３年以内に相続登記をしないと罰金を課せられる可能性があります。

親族に相続が発生した際には速やかに相続登記をすることを検討してください。

しかしながら相続登記に関する手続きは複雑で、多くの書類が必要となります。

主に以下の書類が必要です。

①戸籍謄本 :  相続人を確認するために必要です。

②住民票の除票もしくは戸籍の附票 :  被相続人の最後の住所地を確認するために必要です。 

③住民票 :  不動産を取得する相続人の現住所を証明するために使用されます。

④印鑑証明書 :  遺産分割協議書の押印が実印であることを証明するためのものです。

⑤評価証明書など :  不動産の評価額を証明するものです。

①戸籍は個人の身分や家族関係を記載した公的な記録です。いつ出生し、いつ婚姻し、いつ死亡した、などの情報が記載されています。

戸籍は法律の改正であったり、婚姻、転籍によって新しく作りかえられます。出生時の戸籍を取得するためにはまず現在の戸籍を取得し、次に転籍前の戸籍を取得し、そして婚姻前の戸籍を取得し～～～～～というように遡りながら取得をしていかなければなりません。

相続手続きでは被相続人については出生から死亡までの一連の戸籍を取得する必要があります。配偶者や直系血族が戸籍の請求をする場合は、今では一つの市町村役場ですべて発行してくれるようになったので待ち時間は長いものの取得が楽になりました！（以前は本籍地の役場でしか発行してくれないので転籍を繰り返しているような方の戸籍収集は何箇所もの役場に請求をしていかなければいけないので大変でした・・・）

被相続人の出生から死亡までの一連の戸籍を見ることで誰が相続人であるかを確認することができます。

相続人については現在の戸籍が必要です。間違いなく生存していて、相続人として資格があることを証明します。もし相続人だと思っていた人が既に亡くなられていた場合は相続関係が変化してしまうので、この点もしっかり確認する必要があります。

②住民票の除票もしくは戸籍の附票というのは被相続人の最後の住所地を確認するためのものです。法務局としては、登記簿上の住所と最後の住所地が一致していればこの被相続人はこの不動産の所有者で間違いないので相続登記を受け付けて問題ない、と判断します。一致していなくても住民票の除票もしくは戸籍の附票を見て登記簿上の住所から最後の住所地への変遷がわかれば大丈夫です。

時折、この住所の沿革がつかないケースもあり、その場合には登記済権利証が必要になるので、万が一に備えて登記済権利証をいつでも出せるように準備しておいてもらえると手続きがスムーズにいきます。

③住民票は住民基本台帳に基づいて作成される公的な記録で、個人の氏名、住所、生年月日などの情報が記載されています。一般的に、住民票は現在住んでいる住所を証明するために使用される書類です。

相続登記においても、不動産を取得する相続人の住民票が必要となります。登記簿には不動産所有者の氏名に加えて住所も登記されるため、きちんとした権利関係を公示する目的として住民票に記載された通りの住所を登記簿に反映させる目的で住民票を法務局に提出します。というのは表向きで、実際には国がきちんと固定資産税を徴収するために現住所を知りたい、ということです・・・。

④印鑑証明書は自分の実印を証明するための書類です。あらかじめ市町村の役場に『自分の実印はこれです！』という届出をしておいて、実印を証明する機会が出てきた際に印鑑証明書を取得して証明文書として使用します。

相続登記においては遺産分割協議書に相続人全員が署名押印をしますが、その押印は実印でするものと定められており、印鑑証明書を添付することで実印の証明をします。

もちろん遺産分割協議書を必要としない次のケースでは印鑑証明書は必要ありません。

・遺言書がある場合

・法定相続分通りの持分で登記をする場合

・相続人が一人しかいない場合

⑤評価証明書とは不動産の評価額を証明する公的書類です。登記をするには登録免許税という税金を国に納めなくてはなりません。この登録免許税は不動産の評価額に基づいて算出するため、その基となる評価額を証明する書類を用意する必要があります。

実務的には評価証明書でなくても名寄帳や固定資産税納税通知書と同封されている課税明細書などで対応することがありますので、なんらかの公的書類を準備して下さい。

これらの書類が揃ったら次のステップに移っていきますが、その点についてはまた後日ご紹介させていただきます。